Quanto custa a escritura de um imóvel e por que o registro é outra conta

A escritura pública de compra e venda tem custo definido pela tabela de emolumentos do estado, calculado por faixa de valor do imóvel. A ele se somam duas despesas que costumam ser esquecidas: o imposto municipal de transmissão, que varia em torno de 2% a 3% do valor, e o registro na matrícula, cobrado à parte e por outra tabela.

Somando escritura, imposto e registro, é comum o comprador desembolsar de 4% a 6% do valor do imóvel apenas para formalizar a compra. Esse é o número que precisa entrar no orçamento desde o começo, e é justamente o que mais surpreende quem comprou contando só com o valor negociado.

Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica. Emolumentos de cartório, taxas consulares e exigências de entrada em outros países mudam com frequência. Confirme sempre na fonte oficial antes de qualquer decisão.

Quanto custa a escritura de um imóvel: as três despesas

A alíquota do imposto de transmissão muda de município para município, e alguns concedem redução para o primeiro imóvel ou para financiamentos dentro de programas habitacionais. Vale consultar a prefeitura antes de fechar a conta.

Escritura e registro não são a mesma coisa

É a confusão mais cara desse assunto. A escritura é o contrato lavrado pelo tabelião, que formaliza a vontade das partes. O registro é o ato que efetivamente transfere a propriedade, feito no cartório de registro de imóveis onde está a matrícula.

No direito brasileiro, quem não registra não é dono. Escritura guardada na gaveta sem registro deixa o imóvel no nome do vendedor, com todos os riscos que isso traz: penhora por dívida dele, inventário no nome dele e impossibilidade de vender.

Quando a escritura pública é dispensada

• Imóveis de valor abaixo de trinta salários mínimos, em que a lei admite instrumento particular, embora o registro continue necessário.
• Financiamentos pelo sistema financeiro de habitação, em que o contrato do banco tem força de escritura pública.
• Partilha em inventário, em que a própria escritura de partilha ou o formal de partilha judicial é o título levado a registro.

Fora dessas hipóteses, a escritura pública é obrigatória. Contrato de gaveta não transfere propriedade e não protege o comprador contra terceiros.

O que conferir antes de assinar

1. Matrícula atualizada, emitida há poucos dias, verificando proprietário, ônus, penhoras e hipotecas.
2. Certidões do vendedor, incluindo negativas de débitos e de ações, para afastar risco de fraude contra credores.
3. Certidão negativa municipal do imóvel, mostrando que não há imposto predial em aberto.
4. Declaração de quitação do condomínio, porque dívida de condomínio acompanha o imóvel.
5. Regularidade da construção, conferindo se a área construída na matrícula corresponde à realidade.
6. Estado civil e regime de bens do vendedor, que determinam a necessidade de anuência do cônjuge.

Financiamento muda o procedimento

Na compra financiada pelo sistema financeiro de habitação, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública, o que dispensa a lavratura em tabelionato. Isso reduz uma etapa e um custo, mas acrescenta outros:

No financiamento, o imóvel fica em garantia até a quitação, e a propriedade plena só se consolida com a baixa da alienação fiduciária na matrícula, ato que muitos compradores esquecem de fazer após pagar a última parcela.

Quando alguém assina no lugar do proprietário

É comum em vendas com proprietário no exterior ou impossibilitado de comparecer. Nesses casos, a escritura é assinada por representante com poderes específicos, e o tabelião confere a validade do instrumento. Os prazos e as exigências desse documento estão em os prazos da procuração.

A documentação apresentada nessas operações costuma exigir cópias autenticadas, com os valores explicados em quanto custa autenticar um documento.

Imóvel recebido por herança

Quando o imóvel vem de herança, não há compra e venda: o título é a partilha, e a transmissão paga o imposto estadual causa mortis, não o municipal. Ainda assim, o registro na matrícula continua indispensável, e tem custo próprio pela mesma tabela.

A composição completa dessas despesas está detalhada em fazer o inventário, e vale considerar que muitos imóveis ficam anos sem regularização justamente porque a família encara o registro como opcional.

Perguntas frequentes

Quem paga a escritura, comprador ou vendedor?

Por costume e por previsão legal supletiva, as despesas de escritura e registro cabem ao comprador, e o imposto de transmissão também. As partes podem convencionar diferente, e isso deve constar do contrato.

Posso fazer a escritura em qualquer cartório?

A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país. Já o registro é obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado.

Quanto tempo tenho para registrar?

Não há prazo legal que anule a escritura, mas o imposto municipal costuma ter prazo de recolhimento com multa, e quanto mais se demora, maior o risco de eventos no patrimônio do vendedor afetarem o negócio. O recomendável é registrar em seguida.

Existe desconto para primeiro imóvel?

Vários estados preveem redução dos emolumentos para o primeiro imóvel financiado dentro de programas habitacionais, e alguns municípios reduzem a alíquota do imposto. É preciso declarar a condição no momento do ato.

Contrato de gaveta vale alguma coisa?

Vale entre as partes que o assinaram, e serve de prova em eventual ação. Mas não transfere propriedade, não protege contra terceiros e não permite vender, financiar nem inventariar o bem regularmente.

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