Procuração para venda de imóvel: poderes, validade, riscos e custo

A filha morava em Lisboa e o pai, no interior de Goiás, ia vender o apartamento dela em Goiânia. Levou ao tabelião uma procuração particular, com firma reconhecida, que ela tinha assinado antes de viajar. O tabelião recusou na hora: para escritura de imóvel, a procuração tem que ser pública, feita em tabelionato ou consulado. A venda parou seis semanas esperando um documento que, feito do jeito certo desde o início, teria custado uma ida ao consulado.

A procuração para venda de imóvel é o instrumento pelo qual o dono nomeia alguém para assinar a escritura em seu lugar, e a lei exige que ela tenha a mesma forma do ato principal. Como a escritura de compra e venda é pública, a procuração também é, lavrada por tabelião de notas no Brasil ou por cônsul no exterior. Ela precisa descrever o imóvel, dizer que o poder é para vender, e costuma fixar preço mínimo, forma de pagamento e prazo.

Este texto explica por que a forma particular não serve, quais poderes precisam estar escritos, a validade e a revogação, o que é a causa própria e por que o comprador deve pedir a certidão dela antes de assinar. Fecha com o custo no Brasil e no consulado.

Aqui estão a exigência da forma pública, os poderes que precisam constar, a validade e a tabela comparativa. Entram a causa própria, o risco para o comprador, os erros de quem assina poderes amplos, a ordem para agir, os custos e as dúvidas mais frequentes.

Procuração para venda de imóvel: por que precisa ser pública

O Código Civil determina que o mandato tenha a forma exigida para o ato que será praticado. Escritura de imóvel acima de trinta salários mínimos é pública por lei; logo, a procuração que autoriza alguém a assiná-la é pública também. A versão particular serve para atos menores, como retirar documentos ou representar em assembleia, e é recusada no tabelião e no registro quando o objeto é a venda.

No exterior, o consulado brasileiro lavra a procuração pública com o mesmo valor. Procuração feita em notário estrangeiro precisa de apostila, tradução juramentada e registro em títulos e documentos no Brasil antes de ser usada. O consulado evita esses três passos.

Os poderes que precisam estar escritos

Poderes genéricos, como administrar bens, não autorizam vender. O instrumento precisa dizer que o outorgado pode vender, indicar o imóvel pela matrícula e pelo endereço, e trazer os poderes acessórios: receber o preço, dar quitação, assinar a escritura e o registro, pagar impostos e prestar declarações. Se o dono é casado, o cônjuge outorga junto, salvo separação total. Valor mínimo e prazo de validade não são obrigatórios, mas protegem quem outorga.

Poder para vender a quem o procurador quiser, por qualquer preço, é chamado de amplo, e é o tipo que gera fraude quando cai em mãos erradas. Corretor de confiança dispensa isso: basta o poder de vender por preço não inferior ao combinado.

Como a redação define o que o procurador pode ou não fazer, vale conferir a minuta com calma antes de assinar. O guia de procuração pública explica os tipos de mandato, o que levar ao tabelião, a diferença para a particular e a faixa de custo, e ajuda a localizar o tabelionato mais próximo com telefone e endereço. Ligar antes de ir confirma o que o balcão exige para descrever o imóvel e se aceita agendamento para quem vem de outra cidade.

Comparativo por tipo de instrumento

Validade e revogação

O mandato vale até o prazo que ele fixa, e sem prazo vale até ser revogado ou até a morte de quem outorgou. Já a revogação é feita no mesmo tabelionato ou em outro, por escritura, e o tabelião anota no livro original; o outorgado deve ser comunicado, e o terceiro de boa-fé que contratou sem saber da revogação pode ser protegido. Por isso a certidão atualizada da procuração, emitida um ou dois dias antes da escritura, é a única prova de que ela continua em vigor.

Muitos tabelionatos exigem que a procuração para venda tenha sido lavrada há menos de um ano, ou pedem a certidão de vigência quando é mais antiga. A regra varia por estado, e a ligação prévia esclarece.

A modalidade em causa própria

É o formato em que o procurador recebe poderes para vender o imóvel inclusive a si mesmo, sem prestar contas, e ela não pode ser revogada nem se extingue com a morte do outorgante. Na prática funciona como uma venda antecipada, e recolhe o imposto de transmissão no ato, como se a escritura já tivesse sido feita. É usada quando o preço já foi pago e a escritura será feita depois, e exige cuidado dobrado na redação, porque não tem volta. Herdeiros do outorgante não conseguem desfazê-la.

Erros de quem assina poderes amplos

O erro mais comum é outorgar poderes amplos a corretor ou parente, sem valor mínimo nem prazo, e descobrir a venda por valor abaixo do mercado. Vem depois fazer o instrumento particular e perder semanas quando o tabelião recusa. Segue o comprador que aceita o instrumento de um ano atrás sem conferir se ainda vale. Fecha a lista esquecer que o cônjuge do dono também precisa outorgar. Todos param a venda ou a colocam em risco, e o último pode anulá-la anos depois.

Em ordem, para agir

1. Reunir matrícula atualizada do imóvel, documentos do dono e do cônjuge, e dados do procurador.
2. Definir por escrito os poderes: vender, receber, dar quitação, assinar escritura e registro, com preço mínimo e prazo.
3. Lavrar no tabelionato de notas ou no consulado, e conferir a minuta antes de assinar.
4. Entregar o traslado ao procurador e guardar uma via.
5. Um ou dois dias antes da escritura, o comprador pede a certidão de vigência ao tabelionato de origem.

O passo dois é o que protege o dono; o passo cinco é o que protege o comprador.

Quanto custa

O instrumento público com poderes específicos custa entre R$ 150 e R$ 400 no tabelião, conforme o estado, e a em causa própria tem emolumento maior, calculado sobre o valor do imóvel, além do ITBI. No consulado, a taxa fica em torno de R$ 100 a R$ 200 em moeda local. A certidão de vigência custa de R$ 30 a R$ 80, e a revogação, o mesmo que uma procuração nova. Diante do valor de um imóvel, o instrumento é o item mais barato da venda, e economizar nele é o que produz a cena do primeiro parágrafo.

Perguntas frequentes sobre a procuração

Procuração para venda de imóvel pode ser particular?

Não. A forma precisa ser a mesma da escritura, que é pública. O papel particular, mesmo com firma reconhecida, é recusado.

Quem mora no exterior faz onde?

No consulado brasileiro, que lavra a procuração pública com o mesmo valor. Notário estrangeiro exige apostila, tradução e registro no Brasil.

Quanto tempo ela vale?

O prazo que ela fixar; sem prazo, até a revogação ou a morte do outorgante. Tabelionatos costumam pedir certidão de vigência quando o documento é antigo.

O procurador pode comprar o imóvel para si?

Só na modalidade em causa própria, que não pode ser revogada e recolhe ITBI no ato. Na comum, ele não pode.

Como o comprador se protege?

Pedindo a certidão de vigência ao tabelionato de origem pouco antes da escritura, e conferindo se o imóvel e os poderes estão descritos.

O cônjuge do dono precisa assinar?

Sim, salvo separação total de bens. Sem a outorga dele, a venda pode ser anulada.

Resumo

Procuração para venda de imóvel precisa ser pública, lavrada em tabelionato ou consulado, com o imóvel descrito e o poder de vender escrito, junto com receber o preço, dar quitação e assinar escritura e registro. Preço mínimo e prazo protegem quem outorga; a certidão de vigência protege quem compra. A modalidade em causa própria não tem volta e recolhe ITBI. Instrumento particular não serve, e o cônjuge outorga junto.