Dívida de condomínio em imóvel de leilão: quem paga e como saber

O boleto chegou dois meses depois do registro da carta de arrematação: quarenta e três parcelas de condomínio atrasadas, com encargos, somando mais do que a reforma inteira. Quem arrematou nunca morou no prédio, mas a cobrança veio para ele.

É assim que a dívida de condomínio em imóvel de leilão aparece para quem não leu a cláusula certa do edital: como uma conta que pertence ao imóvel, e não à pessoa que deixou de pagar. A lei chama isso de obrigação que segue a coisa, e é por essa regra que o novo dono responde pelo que o antigo devia.

De um leilão para outro, o que muda é se o edital protege o comprador, abatendo o débito do preço ou deixando-o com o vendedor, ou se o transfere inteiro. Este texto explica a regra, a diferença entre pregão judicial e de banco, a cláusula, o IPTU e a negociação com o condomínio.

Aqui estão o motivo de a cota seguir o imóvel, o judicial e o extrajudicial, a cláusula que decide tudo e a tabela por tipo de pregão. Entram o IPTU, o acordo com o síndico, os erros de quem não soma, a ordem para agir, os custos e as dúvidas mais frequentes.

Dívida de condomínio em imóvel de leilão: por que ela acompanha o imóvel

Pelo Código Civil, o adquirente de unidade em condomínio responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros. A cota condominial é uma obrigação ligada à unidade, e quem passa a ser dono passa a dever o que estava em aberto, mesmo sem ter morado lá. O condomínio pode cobrar do antigo proprietário, do novo ou dos dois, e na prática cobra de quem tem o imóvel, porque é contra ele que a execução funciona.

Isso vale para compra comum, doação, herança e arrematação. No pregão, a diferença é que o edital e o juiz podem decidir de antemão o destino dessa dívida, e é isso que se lê antes do lance.

Judicial e extrajudicial: o que cada um faz com a dívida

No leilão judicial, o atrasado costuma ser pago com o dinheiro da arrematação. O juiz reserva do valor depositado o que o condomínio comprova, e o arrematante recebe o imóvel livre, desde que o edital preveja essa sub-rogação no preço. Muitos editais dizem isso; outros dizem o contrário, que o arrematante assume os débitos, e os tribunais têm aceitado as duas fórmulas.

No extrajudicial, o de banco com alienação fiduciária, não há juiz. O edital diz se o banco quita o condomínio até a venda, só até a consolidação da propriedade, ou se deixa tudo com quem compra, e cada instituição tem uma política.

Em região metropolitana com muito apartamento financiado, essa é a linha do edital que mais muda o preço final entre dois lotes parecidos. Uma página de leilão de imóveis em São José dos Pinhais, com os lotes da cidade, edital, leiloeiro e data, permite comparar a cláusula dos débitos antes de escolher o apartamento.

Comparativo por tipo de pregão

A cláusula do edital, frase por frase

A cláusula costuma estar nas condições gerais, com títulos como "débitos", "ônus" ou "encargos". As redações mais comuns são três. "Eventuais débitos serão de responsabilidade do arrematante" significa que tudo passa ao comprador, sem limite de data. "Os débitos serão quitados com o produto da arrematação" é a sub-rogação: o valor sai do lance, e o imóvel vem livre.

"O vendedor arcará com os débitos até a data do leilão" é a fórmula dos bancos que protegem o comprador; o que vencer depois do pregão já é dele. Quando o edital não diz nada, vale a regra geral, e o atrasado vem junto.

IPTU, outras dívidas e a negociação com o síndico

Com o IPTU a lógica é parecida, com uma proteção a mais: o Código Tributário manda que, na arrematação judicial, o imposto atrasado se sub-rogue no preço, e o comprador não responde por ele. No extrajudicial, o edital decide. Contas de água e luz não acompanham o imóvel, são da pessoa, e o comprador não deve. Penhoras e hipotecas anteriores aparecem na matrícula e são baixadas no processo ou pelo banco.

Quanto ao síndico, ele costuma aceitar acordo. Quem chega antes do pregão com o extrato e uma proposta de quitação em parcelas, ou com desconto sobre multa e juros, sai com um valor menor do que o do boleto que chegaria depois, e evita a execução contra o novo dono.

Erros de quem não soma a dívida

Comprar um apartamento pelo lance e descobrir que o condomínio atrasado vale um terço dele é o primeiro erro. Vem depois confiar na frase do anúncio que diz "imóvel livre de débitos" sem conferir a cláusula, porque o anúncio não vale, o edital vale. Segue não pedir o extrato ao condomínio, o único documento que mostra o valor real, com encargos.

Fecha a lista deixar a dívida correr depois da arrematação, o que soma juros e uma execução contra quem já é dono.

Em ordem, para agir

1. Ler a cláusula de débitos do edital e anotar qual das três redações ela usa.
2. Pedir ao condomínio a certidão de débitos da unidade, com todos os encargos.
3. Consultar o IPTU na prefeitura e a matrícula no cartório para ver outras dívidas e penhoras.
4. Somar o que ficar com o comprador ao lance, antes de definir o valor máximo.
5. Depois de arrematar, procurar a administradora com proposta de acordo antes do primeiro boleto.

É o passo dois o mais esquecido: o edital raramente diz o valor, só quem paga, e o valor só o condomínio informa.

Quanto custa

Em imóvel que foi a leilão, o atraso costuma ter de doze a quarenta e oito meses, porque o dono parou de pagar tudo ao mesmo tempo. Com taxa mensal de R$ 500, são de R$ 6 mil a R$ 24 mil só de principal, mais multa de dois por cento, juros de um por cento ao mês e honorários de dez a vinte por cento quando já há execução.

Um extrato da unidade custa de zero a R$ 100, conforme a administradora, e o acordo costuma abater multa e parte dos juros, e parcelar em doze a vinte e quatro vezes. Num lance de R$ 200 mil, o que fica com o comprador pode ir de zero a mais de R$ 30 mil, e é essa a diferença entre dois lotes que parecem iguais.

Perguntas frequentes sobre a dívida

Essa dívida é sempre do comprador?

Não. Acompanha o imóvel por lei, mas o edital pode abatê-la do preço, no judicial, ou deixá-la com o banco até o dia da venda, no extrajudicial.

Como saber o valor antes do lance?

Pedindo o extrato ao condomínio ou à administradora, com todos os encargos. O edital não informa quanto é.

O IPTU atrasado também vem?

Na arrematação judicial, não: a lei manda abater do preço. No leilão de banco, o edital decide, como no condomínio.

Conta de luz e água atrasadas são minhas?

Não. São dívidas da pessoa, não do imóvel, e a concessionária não pode cobrar do novo dono nem negar ligação por isso.

Dá para negociar com o síndico?

Sim, e costuma render desconto sobre multa e juros e parcelamento. Quanto antes, melhor: antes do pregão o comprador ainda pode desistir.

Se eu não pagar, o que acontece?

O condomínio executa o dono atual, e a penhora recai sobre o próprio imóvel arrematado. A dívida não some com a troca de dono.

Resumo

Dívida de condomínio em imóvel de leilão acompanha a unidade por lei, e quem paga depende do edital: sub-rogação no preço no judicial, quitação pelo banco até a venda no extrajudicial, ou transferência inteira ao arrematante. O IPTU tem proteção no judicial; luz e água não acompanham o imóvel. O extrato da unidade antes do pregão, a leitura da cláusula e o acordo com o condomínio logo depois da arrematação são o que evita o boleto de quarenta parcelas dois meses depois do registro.